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吴海峰与刘海、蓬溪中银富登村镇银行有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

发布时间:2021-09-22 丨 阅读次数:98

审理法院:蓬溪县人民法院

文书类型:判决书

案       号:(2020)川0921民初2082号

当事人信息

原告:吴海峰,男,****年**月**日出生,汉族,住浙江省景宁畲族自治县。


委托诉讼代理人(特别授权):黄智,四川规则律师事务所 律师。执业证号:15107201611863079。


委托诉讼代理人:高大勇,四川规则律师事务所 律师。执业证号:15107199510938108。


被告:刘海,男,****年**月**日出生,汉族,住四川省蓬溪县。


委托诉讼代理人:陈星,四川斗城律师事务所 律师。执业证号:15109201710546072。


被告:蓬溪中银富登村镇银行有限公司。住所:四川省遂宁市蓬溪县赤城镇锦阳路456、458、460、462、464号(锦绣国际城F1栋)临街独栋商铺。统一社会信用代码:91510900071444696G。


法定代表人:程青,该行行长。


委托诉讼代理人(特别授权):方利,四川弘维律师事务所 律师。执业证号:15109201611253534。


审理经过

原告吴海峰与被告刘海、蓬溪中银富登村镇银行有限公司(以下简称富登银行)房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年9月25日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告吴海峰的特别授权委托诉讼代理人黄智、被告刘海的委托诉讼代理人陈星、被告富登银行的特别授权委托诉讼代理人方利到庭参加诉讼,原告吴海峰及其委托诉讼代理人高大勇、被告刘海、被告富登银行的法定代表人程青经本院传票传唤,未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。


原告诉称

吴海峰向本院提出诉讼请求:1.依法判令解除原告与二被告签订的《房屋租赁及债务履行三方协议》;2.依法判令二被告退还原告已支付的租金27450元(大写:贰万柒仟肆佰伍拾元整;3.依法判令二被告赔偿原告装修损失20166.21元;4.本案的诉讼费用由二被告承担。事实和理由:2019年5月31日,原告与二被告签订了《房屋租赁及债务履行三方协议》,约定:刘海作为债务人向债权人富登银行负有债务,且将合同中的房屋抵押给了富登银行,经法院审理并执行。因房屋执行过程中流拍,经三方协商,富登银行同意刘海将房屋出租给原告,以租金偿还债务。与此同时,该合同对租赁房屋的基本情况、房屋用途、租赁期限、租金等事项进行了约定。合同签订后,被告将租赁房屋交付给原告,原告遂第一时间委托装修人员进场装修。然而,在原告开始装修后不久,就有一批人员前来阻挠,并声称其是刘海的债权人,在未征得其的同意前,原告不得装修。无奈之下,原告只得报警,但未果。因被告的原因,导致原告至今仍无法使用租赁房屋,无法实现合同目的,并由此给原告造成了巨大的经济损失。为维护原告的合法权益,根据相关法律、法规的规定,向法院提起诉讼,望支持诉讼请求。


被告辩称

刘海辩称:本案所涉的房屋租赁系法院执行的,原告在租赁房屋的时候也知晓本案所涉的房屋涉及到多个法院的查封,其租金也是直接交付给被告刘海的债权人,原告在明知这种情况下,仍然选择租赁房屋,那么就应该承担由此可能带来的不利法律风险。请求法庭依法驳回原告对被告的全部诉讼请求。


富登银行辩称:1.富登银行不是本案适格的主体,因为本案是租赁合同纠纷,根据合同相对性原则,富登银行不是案涉房屋的所有人,也不是案涉房屋的承租方;2.富登银行没有收取原告方陈述的租金,所以富登银行无法返还租金;3.导致合同无法履行,是被告刘海债权人的阻挠。综上,请人民法院驳回原告方起诉富登银行的诉讼请求。


本院查明

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据,本院予以确认并在卷佐证。


根据当事人的陈述和经审查确认的证据,本院认定如下事实:2012年至2014年,刘海在蓬溪县××镇××街开发建成了7995.14平方米的三凤镇阳光都市房屋。刘海因资金不足四处借款。李秀容、冯兵、冯海、刘本华、陈红、苏兵是刘海的债权人并向法院起诉刘海要求归还借款及利息,蓬溪县人民法院审结后,刘海未按法律文书履行给付义务,李秀容、冯兵、冯海、刘本华、陈红、苏兵向法院申请了执行。在执行中,2018年7月16日,刘海与部分债权人达成以房抵债协议,刘海将其在蓬溪县××镇××街开发不能办理产权的一、二楼营业房抵偿给李秀容、冯兵、冯海、刘本华、陈红、苏兵(因该占地系集体土地,未征收为国有不能办理产权证),将办理了产权的阳光都市一楼的5、6、8、11、12号门面抵偿给李永珍、李勇所有(因该房屋被徐祖文等人申请查封,未能办理过户手续)。2017年3月,刘海与其妻林凤用蓬溪县××镇××街阳光都市一楼7、9、10号门面及二楼的1、2、3号门面作抵押,向富登银行借款180万元,到期未还,2017年12月11日该行向本院起诉并申请将该房屋予以查封,该案审理终结并已进入执行程序。2017年8月22日,徐祖文、唐永中、杜洪元、李俊、吴伟、杜廷付向本院起诉,要求被告刘海、曾从光给付下欠的工程款726640元及利息并返还履约保证金15万元。2017年8月29日,本院根据徐祖文等6人的申请,将刘海、林凤所有的位于蓬溪县××镇××街××楼××号××楼××号门面全部查封。2018年11月8日,本院判决曾从光支付徐祖文等6人工程款724695.2元,刘海退还徐祖文等6人履约保证金15万元并在欠付曾从光的工程款内承担给付责任(本院查明刘海下欠曾从光1434014.8元)。判决后刘海、曾从光未履行,徐祖文等6人已向法院申请执行。


刘海引进吴海峰租用其门面经营超市。2019年5月31日,吴海峰作为乙方与甲方刘海的委托代理人刘阳、丙方富登银行签订《房屋租赁及债务履行三方协议》,协议约定,经三方协商,丙方同意甲方将已申请法院查封的房屋坐落于三凤阳光都市第一层7、9、10号门面共计183.25平方米出租给乙方,租金用来归还甲方在丙方的贷款。租金打入林凤在丙方设立的账户。2019年6月3日,吴海峰将年租金27450元打入林凤在丙方账户。双方约定预留三个月装修期,租赁期限自2019年9月1日至2029年8月31日。前5年年租金27450元,后5年年租金31110元。房租一年一付,每年6月30日前交清。甲方于本合同生效之日起10日内,将该房屋交付给乙方。乙方不得随意损坏房屋设施,如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备,需先征得甲方、丙方书面同意,投资由乙方自理。租赁结束时,除另有约定外,房屋装修不得拆除,无偿归甲方所有。租赁期满后,本合同即终止,届时乙方须将房屋退还给甲方。如乙方要求继续租赁,则须提前2个月书面向甲方、丙方提出,甲方、丙方在合同到期1个月前向乙方答复,如同意继续租赁,则续签租赁合同。原告按照约定将年租金27450元支付到林凤账户。2019年6月10日原告在蓬溪县任隆市场监督管理所办理营业执照,市场名称为蓬溪县三凤镇世纪优选超市。刘海按合同约定将租赁房屋交由原告统一进行装修。2019年7月19日,刘海的债权人徐祖文等人到装修现场阻拦,以其已向法院申请了诉讼保全为由要求原告停止装修,不得使用该房屋。原告向蓬溪县公安局三凤派出所报警,该所向双方讲明通过法律途径处理,双方不得发生过激行为,原告遂停止装修。原告向法院起诉要求解除租赁合同。


本院认为

本院认为,本案争议的焦点是:1、富登银行是否是本案适格的主体;2、该房屋租赁合同是否应当解除;3、被告应否赔偿原告装修损失20166.21元。


关于焦点1,就本案而言,原告是以房屋租赁合同纠纷向本院提出诉讼,按照合同相对性原则,签订该租赁合同的双方当事人为原告吴海峰和被告刘海,富登银行不应当作为本案的适格当事人。


关于焦点2,本案原、被告双方在平等自愿的基础上签订了《房屋租赁合同》,合同合法有效,应受法律保护,双方应按照合同约定履行自己的义务,不得擅自变更或解除合同。原告按约定给付租金,被告亦按约定交付房屋给原告装修,在装修过程中,因刘海的债权人徐祖文等人阻扰原告装修,造成原告装修未果,且刘海与其他债权人的纠纷经原告于2019年7月19日报警后至今未解决。原告开办超市的合同目的不能实现。原告可以依照合同法第九十六条的规定向对方发出通知解除合同,也可以直接向人民法院起诉要求解除合同。原告选择向法院起诉要求解除合同,符合法律规定,本院应予支持。同时,被告刘海应当退还原告吴海峰因租赁房屋支付的租金27450元。


当事人向法院起诉要求解除合同并得到支持的,合同自原告起诉状副本送达给对方之日起解除。本案原告的起诉状副本是2020年9月30日送达给被告,合同自2020年9月30日解除。


关于焦点3,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定,当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。原告要求被告赔偿装修损失20166.21元,被告不予认可。原告亦没有提供充分证据加以佐证,其应当承担举证不利的法律后果。故对原告的此项诉讼主张,本院不予支持。


综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决如下:


本案裁判结果

一、解除原告吴海峰与被告刘海、蓬溪中银富登村镇银行有限公司签订的《房屋租赁及债务履行三方协议》;


二、被告刘海在本判决生效后立即退还原告吴海峰已支付的租金27450元;


三、驳回原告吴海峰的其余诉讼请求。


如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。


案件受理费495元,由被告刘海负担。


如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于四川省遂宁市中级人民法院。


审判员 蒋 佳

二〇二〇年十月二十九日

书记员 黄玲玉


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